Como expertos en alquiler temporal en Barcelona este mes de enero Lodging Management y todos nuestros colaboradores y propietarios nos hemos adaptado a la nueva normativa del alquiler turístico y por meses que afecta a la Ciudad Condal. El Parlament de Catalunya aprobó el pasado 18 de diciembre de 2025 la Llei d’adopció de mesures urgents en matèria d’habitatge i urbanisme, una norma que introduce cambios relevantes en la regulación del alquiler temporal en la región. Desde Lodging Management, queremos aclarar en este post de blog qué implica esta nueva regulación y cómo afecta tanto a propietarios como a gestores de viviendas temporales. La ley ha entrado en vigor a 1 de enero de 2026 por lo que es fundamental entender qué va a cambiar, si se respetarán los contratos actuales y qué nuevas obligaciones deberán cumplirse.
La nueva ley es una normativa de carácter estrictamente autonómico, aplicable únicamente en el territorio de Catalunya. Introduce modificaciones relevantes en el marco jurídico de la vivienda, incluyendo la reforma de la Llei 18/2007, del dret a l’habitatge. Es importante destacar que esta regulación no se aplica fuera de Catalunya. Los contratos formalizados en otras comunidades autónomas continúan rigiéndose por la normativa estatal.
Los dos tipos de contratos de temporada: cambios clave
Uno de los ejes centrales de la nueva norma es la regulación del alquiler de temporada, con el objetivo de diferenciar claramente los usos temporales legítimos del arrendamiento de vivienda habitual. La nueva regulación parte de una presunción de uso como vivienda habitual, que solo puede desvirtuarse si se acredita de forma clara y suficiente la causa real de la temporalidad. En este sentido, la norma establece dos tipos de contrato de alquiler temporal:
Contratos de temporada por uso turístico, vacacional u ocio
Cuando el contrato tenga como finalidad el uso recreativo, vacacional u ocio, se considera un arrendamiento de uso distinto de vivienda. Estos contratos pueden formalizarse durante cualquier época del año, pero deberán cumplir con una serie de requisitos formales:
- Indicar expresamente en el contrato la finalidad recreativa o vacacional
- Acreditar documentalmente dicha finalidad
- Hacer constar el lugar de residencia permanente del arrendatario
- Depositar la fianza y la documentación justificativa en el Institut Català del Sòl (INCASÒL)
La nueva regulación refuerza así el control documental y administrativo de este tipo de contratos.
Contratos de temporada por trabajo, estudios o motivos médicos
En los contratos de temporada vinculados a motivos profesionales, laborales, de estudios, atención médica u otras situaciones temporales justificadas, la ley establece que, aunque el contrato siga siendo temporal, se aplicará el régimen propio de los arrendamientos de vivienda en aspectos como:
- Fianza y garantías
- Determinación y actualización de la renta
- Incrementos de renta por mejoras
- Gastos generales y servicios
Además, será obligatorio:
- Indicar expresamente la causa de la temporalidad en el contrato
- Acreditar documentalmente dicha causa (contrato de trabajo, matrícula académica, informe médico, etc.)
- Hacer constar el lugar de residencia habitual del arrendatario
- Depositar la fianza y la documentación en el INCASÒL
En la práctica, esto supone que muchos contratos que hasta ahora se venían formalizando como alquileres de temporada podrán quedar sometidos al régimen de vivienda habitual si la causa no está suficientemente acreditada o si la Administración considera que el uso real de la vivienda no es verdaderamente temporal.
¿Qué pasa con los contratos ya firmados?
Este es uno de los puntos que más preocupación genera entre los propietarios, y conviene aclararlo con total nitidez desde Lodging Management. Los contratos de arrendamiento de temporada que estén válidamente firmados y en vigor antes de la entrada en vigor de la nueva regulación continúan rigiéndose por las condiciones pactadas hasta su extinción, incluida la renta acordada. La nueva ley no revisa ni modifica de forma automática los contratos existentes, ni introduce efectos retroactivos. Por tanto, los propietarios pueden tener la tranquilidad de que sus contratos actuales se respetan conforme a lo firmado.
Prórrogas y nuevos contratos: atención a los cambios
Ahora bien, la norma sí establece reglas claras para determinadas situaciones que pueden producirse una vez la ley ya esté en vigor:
Prórroga de un contrato de temporada
Cuando el arrendatario solicite la prórroga de un contrato de temporada, deberá acreditar nuevamente la causa que justifica la temporalidad y demostrar que mantiene su residencia habitual en otro lugar.
Si en el momento de solicitar la prórroga no se acredita debidamente dicha causa, el contrato pasará automáticamente a considerarse un arrendamiento de vivienda habitual, con la aplicación del régimen correspondiente.
Firma de un nuevo contrato con el mismo arrendatario
Si, una vez finalizado el contrato, se firma un nuevo contrato sobre la misma vivienda con el mismo arrendatario, la ley presume que se trata de un arrendamiento de vivienda habitual, salvo que el arrendador acredite que persisten las causas que justifican la temporalidad. Esta acreditación se realiza mediante la documentación del arrendatario, que deberá incorporarse al contrato y depositarse en el INCASÒL.
La diferencia entre ambos supuestos es importante: en la prórroga, es el arrendatario quien solicita continuar y debe justificar la temporalidad. En el nuevo contrato, la ley presume que el uso deja de ser temporal y exige al arrendador que acredite que la causa persiste.
Limitación de rentas en alquileres temporales
En los contratos de alquiler de temporada por motivos laborales, de estudios, médicos u otros análogos, la nueva regulación catalana establece que la determinación y actualización de la renta se rige por el régimen propio de los arrendamientos de vivienda. Esto significa que, aunque el contrato tenga una duración temporal, no existe libertad para fijar la renta, sino que deben aplicarse las normas estatales en materia de limitación de precios. En particular, resulta de aplicación la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, que establece límites a la renta en las viviendas situadas en zonas declaradas de mercado residencial tensionado, como es el caso de Barcelona y muchos municipios de Catalunya.
Si el arrendador tiene la condición de gran tenedor, la renta debe ajustarse al índice de referencia de precios aplicable. Si el arrendador no es gran tenedor, la renta no puede superar la del último contrato de arrendamiento de vivienda habitual vigente en los últimos cinco años, con las actualizaciones legalmente permitidas, salvo en los supuestos excepcionales previstos por la ley. Por tanto, en este tipo de contratos de temporada, la renta queda condicionada por los límites legales establecidos en la normativa estatal, especialmente en los supuestos de prórroga o de firma de un nuevo contrato.
Alquiler por habitaciones: nueva regulación
La ley incorpora por primera vez una regulación específica del alquiler por habitaciones que tendrá requisitos de habitabilidad y límites de precio. Definido como el contrato mediante el cual se cede el uso exclusivo de una habitación y el derecho a utilizar espacios comunes de la vivienda, los contratos de alquiler por habitaciones deberán respetar:
- Los estándares de superficie mínima por persona vigentes
- El umbral máximo de ocupación que conste en la cédula de habitabilidad
La ley no introduce nuevos parámetros, sino que refuerza el cumplimiento de los criterios de habitabilidad ya existentes.
Además, la suma de los alquileres de todas las habitaciones no podrá superar el límite máximo establecido por el índice de referencia aplicable. El incumplimiento de estos límites puede dar lugar a sanciones administrativas y a la recalificación del contrato.
Registro de Grandes Tenedores de Vivienda
La ley crea un Registro de Grandes Tenedores de Vivienda, dependiente de la Agència de l’Habitatge de Catalunya, pendiente de desarrollo reglamentario. En él, deben inscribirse: Las personas jurídicas consideradas grandes tenedores conforme al artículo 5 de la Ley 24/2015 y las personas físicas y jurídicas que tengan la condición de gran tenedor según la Ley 12/2023.
Para ser considerado gran tenedor, debes ser propietario de cinco o más inmuebles urbanos en zonas de mercado tensionado en Cataluña, poseer en España más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o tener en el territorio español una superficie construida superior a 1.500 m² destinada a vivienda. Entre los cambios de norma, los grandes tenedores sufren restricciones en la venta y alquiler en zonas tensionadas (sobre todo en lo que a los precios se refiere), un refuerzo del control notarial con nuevas exigencias documentales y modificaciones fiscales que eliminan beneficios fiscales y aumentan las cargas impositivas sobre determinadas transacciones.
Recomendaciones desde Lodging Management
Desde Lodging Management, queremos trasladar tranquilidad a nuestros clientes propietarios, pero también claridad sobre los cambios que vienen. Los contratos de alquiler temporal válidamente firmados y en vigor se respetan hasta su finalización, sin modificaciones automáticas ni efectos retroactivos. Lo que sí cambia es que a partir de la entrada en vigor de la ley, las prórrogas y los nuevos contratos estarán sujetos a un mayor nivel de control. Una incorrecta acreditación de la causa temporal puede suponer que el contrato pase a considerarse de vivienda habitual, con todas sus consecuencias.
Es por ello que la planificación será fundamental. En este contexto normativo cada vez más exigente, anticiparse y hacer las cosas bien desde el inicio marca la diferencia. Elegir correctamente el tipo de contrato, documentar adecuadamente la causa de la temporalidad y conocer cómo afectan los límites de renta y las obligaciones formales será clave para evitar riesgos legales y sanciones.
Claves para cumplir con la nueva normativa
Para garantizar que tus contratos de alquiler temporal cumplen con la nueva regulación, desde Lodging Management estamos trabajando activamente con nuestros inquilinos para:
- Documentar exhaustivamente la causa de temporalidad desde el primer momento
- Conservar justificantes (contratos de trabajo, matrículas, informes médicos) de todos los inquilinos
- Hacer constar siempre el domicilio de residencia habitual del arrendatario
- Depositar la fianza y documentación en el INCASÒL en tiempo y forma
- Revisar las rentas para asegurarse de que cumplen con los límites aplicables en zonas tensionadas
- Anticiparse a las prórrogas solicitando con antelación la documentación actualizada que acredite la persistencia de la causa temporal
En Lodging Management estamos preparados para acompañar a nuestros clientes en esta transición. Nuestro equipo está actualizado con la nueva normativa y puede asesorar en la correcta formalización de contratos de alquiler temporal conforme a la nueva ley, la revisión de contratos existentes para identificar posibles riesgos, la gestión documental necesaria para acreditar las causas de temporalidad, el cálculo de rentas ajustadas a los límites legales aplicables y la gestión de prórrogas y renovaciones conforme al nuevo marco normativo
La nueva ley del alquiler temporal en Catalunya no prohíbe el alquiler de temporada, pero sí cambia de forma relevante las reglas del juego, reforzando el control administrativo y la exigencia de que la temporalidad sea real, justificada y correctamente documentada. La idea clave es clara: todo uso se presume vivienda habitual, salvo que se acredite de manera suficiente una causa temporal concreta. Desde Lodging Management, como expertos en alquiler temporal en Barcelona, estamos comprometidos con ofrecer un servicio profesional que garantice el cumplimiento normativo y la tranquilidad de nuestros clientes. La gestión profesional del alquiler temporal no solo aporta comodidad, sino también seguridad jurídica en un entorno normativo cada vez más complejo. Si tienes dudas sobre cómo afecta esta nueva normativa a tus propiedades o necesitas asesoramiento para adaptar tus contratos, estamos aquí para ayudarte.
