El alquiler vacacional en Cataluña está regulado por el Decreto 75/2020, que establece diferencias entre apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico (VUT). Esta distinción no solo afecta a los requisitos legales, sino también a la gestión, fiscalidad y ubicación de estos inmuebles es por ello que la elección entre un apartamento turístico o una vivienda de uso turístico depende de diversos factores, como la ubicación del inmueble, la estrategia de inversión y la normativa municipal. Para propietarios e inversores, conocer bien estas diferencias es esencial para evitar sanciones y optimizar la rentabilidad de su alquiler.
El apartamento turístico es una propiedad destinada exclusivamente a alquileres de corta estancia con fines turísticos y debe estar en suelo calificado para este uso. Su explotación debe ser continuada y gestionada de manera profesional, ofreciendo servicios similares a los de un hotel, como limpieza periódica y atención a los huéspedes. Estos apartamentos suelen encontrarse en edificios donde todas las unidades tienen la misma finalidad turística y deben cumplir con estándares de calidad y confort establecidos por la normativa.
Por otro lado, la vivienda de uso turístico (VUT) es un inmueble de propiedad particular que se alquila a turistas de forma temporal, sin que esta actividad sea su función exclusiva. A diferencia de los apartamentos turísticos, las VUT pueden estar en edificios de uso residencial, pero requieren una licencia municipal y deben cumplir con normas de convivenciapara evitar molestias a los vecinos. Además, la gestión de una VUT no necesariamente debe ser empresarial, aunque sigue estando sujeta a regulaciones específicas.
Similares requisitos legales
El Decreto 75/2020 de la Generalitat de Cataluña regula ambos tipos de alojamiento, estableciendo criterios específicos para su legalización. Tanto los apartamentos turísticos como las VUT deben estar registrados en el Registro de Turismo de Cataluña y contar con un número de inscripción que debe figurar en cualquier anuncio o promoción del inmueble. Sin embargo, para tramitar este registro es preciso tener en cuenta la normativa municipal. En el caso del Ayuntamiento de Barcelona, se han aplicado restricciones severas a la concesión de nuevas licencias de VUT en determinadas zonas, limitando su proliferación en el centro de la ciudad con la intención es reducir el impacto del turismo en las áreas residenciales y garantizar que la actividad de alquiler vacacional no afecte la convivencia vecinal.
Para obtener una licencia de alquiler vacacional en Cataluña, es obligatorio cumplir con una serie de requisitos, como la habitabilidad del inmueble, la instalación de medidas de seguridad y la inscripción de los huéspedes en el registro de viajeros de la policía. Además, los propietarios están sujetos al pago del Impuesto sobre Estancias en Establecimientos Turísticos (IEET), aplicable a todos los alojamientos turísticos en la región.
Diferencias tributarias y de gestión
Los apartamentos turísticos, al ser considerados una actividad económica, deben tributar como tal y estar dados de alta en Hacienda como empresa de alojamiento turístico. Esto implica el pago del IVA, además de otros impuestos específicos dependiendo del tipo de explotación. Las VUT, en cambio, tributan dentro del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) como rendimientos de capital inmobiliario, salvo que se presten servicios adicionales propios de la actividad hotelera, en cuyo caso también podrían considerarse actividad económica.
En términos de explotación, mientras que los apartamentos turísticos suelen estar gestionados por empresas especializadas que garantizan un servicio continuo como Lodging Management, las VUT pueden ser gestionadas directamente por sus propietarios o a través de agencias intermediarias. En cualquier caso, ambas modalidades requieren cumplir con las obligaciones legales para evitar sanciones.
En ciudades con alta demanda turística y restricciones normativas, como Barcelona, los apartamentos turísticos pueden ser una inversión más segura si se encuentran en zonas autorizadas, se cuenta con la licencia pertinente y se gestionan de manera profesional. Sin embargo, en localidades donde la regulación es más flexible, las VUT pueden ser una opción rentable para propietarios que desean obtener ingresos extra sin dedicarse de forma exclusiva a la actividad turística. Antes de lanzarse al alquiler vacacional en Cataluña, es recomendable informarse en profundidad sobre la legislación vigente y contar con el asesoramiento de expertos en gestión de alojamientos turísticos.
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